부모·자녀 간 저가매매, 증여세가 안 나와도 취득세는 증여취득이 되나요?

네. 같은 3억원·30% 기준을 보더라도 증여세와 취득세의 법률효과는 다릅니다. 특수관계인 간 저가매매에서 증여세는 차액에서 기준금액을 빼고 남은 금액만 증여재산가액으로 보므로 차액이 기준금액과 정확히 같으면 증여재산가액이 0이 될 수 있습니다. 반면 배우자·직계존비속 간 취득세는 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 유상취득 예외에서 빠져 증여취득으로 봅니다.

실무에서 흔히 ‘저가양도’라고 부르기도 하지만, 자녀가 낮은 가격으로 부동산을 사는 쪽의 증여세 규정은 「상속세 및 증여세법」 제35조의 ‘저가 양수에 따른 이익의 증여’입니다. 취득세에서는 「지방세법」 제7조 제11항에 따라 배우자 또는 직계존비속 간 취득을 증여취득으로 보는 규정을 따로 확인해야 합니다.

핵심은 ‘경계값에 정확히 맞춘 경우’입니다

증여세와 취득세 모두 3억원과 30%라는 숫자가 등장해 같은 기준처럼 보이지만, 경계값에서 결과가 달라집니다.

구분 증여세 취득세
법률상 개념 저가 양수에 따른 이익의 증여 배우자·직계존비속 간 증여취득 의제
기준가액 상증세법상 시가 지방세법상 시가인정액
3억원·30% 기준 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 기준금액으로 사용 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 유상취득 예외 배제
차액이 기준금액과 정확히 같은 경우 차액 – 기준금액 = 0 → 저가 양수 증여재산가액 0 ‘이상’에 해당 → 증여취득으로 봄
법률효과 기준금액을 초과한 이익만 증여재산가액 취득한 부동산등을 증여로 취득한 것으로 보아 무상취득 과세표준·세율 검토

시가 10억원, 매매가 7억원이면 어떻게 달라지나요?

설명을 위해 증여세상 시가와 취득세상 시가인정액이 모두 10억원이고, 부모가 자녀에게 7억원에 부동산을 매도했다고 가정해 보겠습니다. 차액은 정확히 3억원이고 시가의 30%입니다.

계산 증여세 취득세
기준가액 10억원 10억원
실제 대가 7억원 7억원
차액 3억원 3억원
판단기준 10억원의 30%인 3억원과 3억원 중 적은 금액 = 3억원 차액이 3억원 이상이면서 동시에 시가인정액의 30%에도 해당
결과 3억원 – 3억원 = 0 → 저가 양수에 따른 증여재산가액 없음 유상취득 예외가 배제되어 증여취득으로 봄

따라서 “3억원 또는 30%까지는 증여세가 없으니 취득세도 매매로 처리된다”라고 보면 안 됩니다. 증여세는 기준금액을 차감해 과세할 이익을 계산하지만, 취득세는 그 경계값 자체가 유상취득 예외를 배제하는 기준으로 작동하기 때문입니다.

왜 취득세는 결과가 더 엄격하게 보이나요?

지방세법은 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하면 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 봅니다. 다만 실제 대가를 지급한 사실이 소득, 재산 처분대금, 이미 과세·신고된 상속·증여재산 등으로 입증되면 전체를 유상취득으로 보는 예외가 있습니다.

그런데 대가가 시가인정액보다 낮고 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 이 유상취득 예외에서 제외됩니다. 즉 할인받은 차액 부분만 증여취득으로 나누는 구조가 아니라, 취득한 부동산등 전체를 증여로 취득한 것으로 보는 구조입니다.

증여취득으로 보면 무조건 취득세 12%인가요?

그렇지는 않습니다. 부동산의 일반적인 무상취득 표준세율은 3.5%이고, 조정대상지역의 일정가액 이상 주택 등은 별도의 중과 규정을 추가로 검토합니다. 따라서 저가매매가 증여취득으로 분류되는지와 실제 적용 취득세율이 몇 %인지는 한 단계 더 나누어 판단해야 합니다.

지분만 취득하는 경우에는 전체 지분으로 환산해 기준을 봅니다

2026년 6월 1일 이후 납세의무가 성립하는 지분 취득은 지방세법 시행령 제11조의3에 따라 3억원·30% 기준을 판단할 때 취득지분만의 차액을 그대로 보지 않고, 전체 지분을 취득한 것으로 환산하여 차액을 계산합니다. 주택의 부속토지만 취득하는 경우에도 전체 주택을 기준으로 계산합니다.

이 환산은 저가거래 기준을 판정하기 위한 계산입니다. 실제로 취득하지 않은 나머지 지분까지 취득한 것으로 과세한다는 뜻은 아닙니다.

정리하면

  • 증여세의 정확한 법률용어는 특수관계인 간 저가 양수에 따른 이익의 증여입니다.
  • 증여세는 시가와 대가의 차액에서 ‘시가의 30%와 3억원 중 적은 금액’을 빼고 남은 금액을 증여재산가액으로 합니다.
  • 그래서 차액이 그 기준금액과 정확히 같으면 저가 양수 증여재산가액은 0이 될 수 있습니다.
  • 취득세는 배우자·직계존비속 간 거래에서 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 유상취득 예외에서 제외되어 증여취득으로 봅니다.
  • 같은 3억원·30% 숫자를 쓰더라도 증여세와 취득세의 계산방식과 법률효과는 다릅니다.

실제 거래에서는 상증세법상 시가와 지방세법상 시가인정액이 서로 다를 수 있으므로, 매매가액만 놓고 두 세금을 한 번에 판단하면 안 됩니다. 증여세의 시가와 취득세의 시가인정액을 각각 확인한 뒤 세목별로 계산해야 합니다.

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관련 법령 원문

상속세 및 증여세법 제35조 제1항

“특수관계인 간에 재산[…]을 시가보다 낮은 가액으로 양수[…]한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 […] 기준금액 이상인 경우에는 […] 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.”

상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제2항

“법 제35조제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 기준금액’이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.”

“1. 시가[…]의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원”

지방세법 제7조 제11항 제4호 단서

“다만, 그 대가가 […] 시가인정액[…]보다 낮은 경우로서 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.”

지방세법 시행령 제11조의3

“[…] 차액(지분을 취득한 경우에는 전체 지분을 취득한 것으로 보아 계산한 차액을 말하고, 주택의 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택을 취득한 것으로 보아 계산한 차액을 말한다[…])이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30에 상당하는 금액 이상인 경우를 말한다.”

검토일: 2026. 10. 5. 수정: 2026년 10월 1일 시행 현행 지방세법 시행령 제11조의3을 포함해 증여세·취득세 경계기준과 지분 환산의 원문 근거를 보강하였습니다.

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