집 한 채 있는데 재개발·재건축 입주권을 사면 기존 집 비과세는 어떻게 되나요?

재개발·재건축 입주권을 샀다고 기존 집의 1세대1주택 비과세가 바로 깨지는 것은 아닙니다. 완성된 새 집을 산 경우의 일시적 2주택과는 별도로, 기존 주택과 조합원입주권을 함께 보유한 경우에 적용하는 비과세 특례가 있습니다.

집 한 채를 가지고 있는 사람이 새 집을 하나 더 사면 흔히 ‘일시적 2주택 비과세’를 떠올립니다. 그런데 재개발·재건축 조합원입주권을 추가로 취득하는 경우에는 일반적인 일시적 2주택과 같은 규정을 그대로 적용하지 않습니다.

먼저 이 차이를 이해한 뒤, 기존 주택을 언제 파느냐에 따라 달라지는 세부요건을 확인하면 됩니다.

일시적 2주택과 무엇이 다른가요?

구분	기본 상황	적용 규정
일시적 2주택	기존 주택 + 새로 취득한 완성된 주택	소득세법 시행령 제155조 제1항
주택 + 조합원입주권	기존 주택 + 재개발·재건축 조합원입주권	소득세법 시행령 제156조의2

둘 다 일정한 요건 아래 기존 주택의 비과세를 인정한다는 점은 비슷하지만, 입주권은 아직 완성된 신규 주택이 아니므로 별도의 특례와 요건을 적용합니다.

주택과 조합원입주권 특례는 기존 주택을 양도하는 시점에 따라 크게 두 갈래로 나뉩니다.

국내 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 팔기 전에 조합원입주권을 취득한 경우, 원칙적으로 다음 요건을 확인합니다.

요건을 충족하면 종전주택을 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.

3년이 지났다고 특례가 바로 없어지는 것은 아닙니다. 다만 새로 완성되는 주택으로 실제 이사·거주하는 요건이 추가됩니다.

취학·근무·질병 등 법에서 정한 부득이한 사유가 있으면 세대원 일부가 함께 이사하지 못한 경우에도 예외가 인정될 수 있습니다.

이 특례는 주택과 입주권을 함께 가진 상태에서도 종전주택을 1세대1주택으로 보아 판단하도록 하는 규정입니다. 종전주택 자체의 보유기간과 필요한 거주기간까지 면제하는 규정은 아닙니다.

특례를 적용받으려면 양도소득세 신고기한 내에 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서와 필요한 서류를 제출해야 합니다.