토지를 손해 보고 팔아도 양도소득세 예정신고를 해야 하나요?

네. 양도소득세 과세대상인 토지를 매매했다면, 양도차익이 없거나 손실이 나도 예정신고를 해야 합니다. 일반적인 토지 매매의 신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

양도소득세는 매매차익 등을 기준으로 계산하지만, 신고의무까지 이익이 난 거래에만 생기는 것은 아닙니다. 소득세법은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고 규정을 적용하도록 정하고 있습니다.

납부할 세금이 0원이어도 신고서를 제출합니다

예를 들어 취득가액이 2억원인 과세대상 토지를 1억 8,000만원에 팔아 양도차손이 발생했다면, 그 거래에서 납부할 양도소득세가 없더라도 신고대상입니다. 취득가액·양도가액·필요경비와 계산 결과를 신고서에 반영해야 합니다.

같은 해에 다른 부동산 등을 팔았다면 손익통산이나 확정신고에 영향을 줄 수 있으므로 해당 연도의 다른 양도내역도 함께 확인합니다. 부동산 손실을 주식 양도이익이나 근로소득에서 마음대로 빼는 것은 아닙니다.

일반적인 매매에서 9월에 양도했다면 원칙적인 예정신고기한은 11월 말일입니다. 양도일은 계약서 작성일과 항상 같지 않으며, 잔금청산일과 등기접수일 등을 확인해야 합니다. 신고기한이 공휴일 등에 해당하면 법정 기한 연장 규정도 확인합니다.

토지거래허가구역에서 허가 전에 대금을 청산한 경우 등은 신고기한의 기산점에 별도 규정이 있습니다. 이 답변은 과세대상 토지의 일반적인 매매를 전제로 하며, 비과세 거래인지 여부나 부담부증여의 신고기한까지 같은 것으로 보아서는 안 됩니다.

양도·취득계약서, 잔금 지급·수령내역, 등기사항증명서, 취득세·중개보수 등 필요경비 증빙을 준비합니다. 장부상 손실이라는 이유만으로 끝내지 않고 세법상 취득가액과 필요경비를 기준으로 다시 계산합니다.

검토일: 2026. 9. 21.