세입자의 전세보증금을 승계해 집을 사면 취득세 과세표준에서 보증금을 빼나요?
아니요. 일반적인 주택 매매에서 매수인이 승계하는 전세보증금은 취득대가의 일부이므로, 현금으로 지급한 차액만 취득세 과세표준으로 삼지 않습니다. 매매대금에 이미 포함된 보증금을 다시 더해 이중 계산해서도 안 됩니다.
현금 지급액과 집을 산 전체 가격은 다릅니다
세입자의 보증금 반환채무를 매수인이 인수하고 그만큼 매도인에게 지급할 잔금을 줄였다면, 매수인은 현금 지급과 채무 인수라는 두 방식으로 매매대가를 부담한 것입니다. 보증금을 현금으로 직접 지급하지 않았다는 이유로 취득가격에서 제외하지 않습니다.
지방세법은 일반적인 유상승계취득의 과세표준을 사실상취득가격으로 정하고 있습니다. 시행령은 직접비용 외에도 취득을 위한 약정상 조건 부담액과 채무인수액을 그 범위에 포함합니다.
매매가 8억원이라면 보증금 승계 후 지급한 5억원만 보지 않습니다
매매계약의 전체 가격이 8억원이고, 그중 전세보증금 3억원을 승계하면서 매도인에게 현금 5억원을 지급하는 경우를 가정하겠습니다. 이때 취득대가는 5억원과 3억원을 합한 8억원입니다. 보증금을 빼서 5억원으로 신고하는 것도, 이미 보증금이 포함된 매매가에 3억원을 다시 더해 11억원으로 계산하는 것도 맞지 않습니다.
이 예시는 다른 법정 포함비용이 없는 경우입니다. 실제 신고에서는 계약서와 잔금정산서에 표시된 금액의 의미, 승계한 임대차보증금과 별도로 부담한 취득 관련 비용을 함께 대조합니다.
일반 매매와 부담부증여는 구분해야 합니다
이 글은 제3자 사이의 통상적인 유상매매를 전제로 합니다. 보증금을 승계한다는 사실만으로 거래가 부담부증여가 되는 것은 아닙니다. 가족 간 저가거래나 증여에 채무가 붙은 거래라면 거래 성격과 별도의 과세표준 규정을 검토해야 합니다.
관련 질문
관련 법령 원문
지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호
취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
검토일: 2026. 10. 10.