재개발·재건축 공사기간에 취득한 대체주택의 양도세 비과세 요건은 무엇인가요?
재개발·재건축 중 거주할 대체주택은 사업시행인가일 이후 취득하여 1년 이상 거주하고, 새 주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하며, 대체주택을 새 주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내 양도해야 특례를 적용받을 수 있습니다. 법정 요건을 모두 충족하면 대체주택 자체의 일반적인 보유·거주기간 제한 없이 1세대1주택 비과세를 검토합니다.
기존 주택의 공사 때문에 임시로 이사하는 주택이어야 합니다
1세대가 원래 가진 주택이 재개발·재건축 등으로 공사에 들어가 그 기간 동안 거주할 다른 집을 취득하는 상황입니다. 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항은 이러한 대체주택의 양도에 대한 특례입니다. 단순히 재개발지역 주변에 주택을 하나 더 샀다는 사정으로 특례를 적용할 수는 없습니다.
취득·거주·이사·양도시기 세 가지 요건을 확인합니다
| 구분 | 법정 요건 |
|---|---|
| 대체주택 취득·거주 | 원래 주택 재개발·재건축 사업시행인가일 이후 대체주택 취득 후 1년 이상 거주 |
| 재건축·재개발 완료 후 | 신축주택 완성 후 3년 이내 세대전원 이사, 그 주택에서 1년 이상 계속 거주 |
| 대체주택 처분 | 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 양도 |
예를 들어 2027년 6월 신축주택이 완성됐다면, 다른 요건도 갖춘 상황에서 대체주택을 2030년 6월 이내에 양도하고 신축주택으로 세대전원이 기한 내 이사하여 1년 이상 거주해야 합니다. 취학·근무·질병 등으로 세대 일부가 이사하지 못하는 경우에는 법에서 정한 예외가 있습니다.
사후 이사·거주요건을 충족하지 못하면 추징될 수 있습니다
대체주택을 먼저 팔고 비과세를 적용받았더라도 향후 신축주택 입주·거주요건을 지키지 못하면 특례 없이 계산한 세액을 사유 발생일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내 신고·납부해야 하는 규정이 있습니다. 일정 국외체류 상황에는 별도 이사·거주 요건이 있으므로 해당 사실을 확인해야 합니다.
사업시행인가일, 대체주택 계약·등기, 주민등록 전입과 실제 거주, 신축주택 사용승인·입주일, 대체주택 양도일을 시간순으로 대조하는 것이 핵심입니다.
관련 질문
관련 법령 원문
소득세법 시행령 제156조의2제5항
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
관련 유권해석
국세청 서면-2016-법령해석재산-3749(2016. 12. 30.), 「사업시행인가일 이후 1주택을 취득한 후 대체주택을 취득하고 대체주택을 양도하는 경우 비과세 해당 여부」. 여러 주택의 취득 순서에 따른 예외 여부는 이 유권해석의 구체적 사실관계를 대조해야 합니다.
검토일: 2026. 10. 21.