공동소유 토지를 팔 때 한 사람의 양도손실을 다른 소유자의 양도차익과 합산할 수 있나요?
아니요. 공동소유 토지를 양도하더라도 양도소득세는 각 소유자가 자신의 지분에서 발생한 양도차익·양도차손을 따로 계산합니다. 한 공동소유자의 양도손실을 다른 공동소유자의 양도차익에서 공제할 수 없습니다. 다만 같은 납세자가 같은 과세기간에 양도한 다른 부동산에서 생긴 손익은 소득세법 제102조의 범위 안에서 통산할 수 있습니다.
공동명의라도 양도소득세 납세자는 각 사람입니다
부부, 형제, 공동투자자 등이 토지를 지분으로 나누어 보유했다면 매매계약을 하나로 체결하더라도 각자가 양도한 것은 자기 소유 지분입니다. 소득세법 제2조는 개인이 각자의 소득에 대한 소득세를 납부하도록 정하므로, 토지 전체 매매대금과 취득비용을 모든 소유자의 손익으로 합쳐 신고하지 않습니다.
지분별 양도가액, 취득가액, 필요경비를 각 소유자에게 귀속되는 금액으로 구분하고, 각자의 다른 양도거래와 합산 여부를 판단합니다.
같은 토지를 함께 팔아도 손실을 서로 넘길 수 없습니다
예를 들어 A와 B가 각각 50% 지분을 보유한 토지를 함께 팔았고, A의 지분에서는 양도차익 2천만원, B의 지분에서는 양도차손 1천만원이 발생했다고 가정하겠습니다. A의 양도소득금액을 계산할 때 B의 손실 1천만원을 가져와 A의 차익을 1천만원으로 줄일 수는 없습니다.
| 구분 | 해당 지분의 양도손익 | 세금 계산 |
|---|---|---|
| A 공동소유자 | 양도차익 2천만원 | A의 다른 적격 양도거래와 통산 검토 |
| B 공동소유자 | 양도차손 1천만원 | B의 다른 적격 양도거래와 통산 검토 |
| A와 B 손익 단순 합산 | 차익 1천만원 | 서로 다른 납세자이므로 불가 |
양도손익통산에는 사람과 소득 구분의 두 기준이 있습니다
소득세법 제102조는 한 사람의 양도차손을 같은 과세기간의 같은 법정 소득 구분 안에서 다른 자산의 양도소득금액에서 공제하는 구조를 규정합니다. 따라서 같은 사람이 토지를 팔아 이익을 보고 같은 해 다른 부동산에서 손실을 봤다면 통산을 검토할 수 있지만, 공동소유자별 손익을 섞거나 부동산과 주식처럼 다른 법정 구분의 손익을 임의로 합산할 수는 없습니다.
관련 질문
관련 법령 원문
소득세법 제2조 제1항(일부 발췌)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개인은 이 법에 따라 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다.
소득세법 제102조 제2항(일부 발췌)
양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 호별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다.
검토일: 2026. 10. 12.