토지와 건물을 한꺼번에 팔고 계약서에 금액을 나누지 않았다면 건물분 부가가치세는 어떻게 계산하나요?
토지와 건물을 일괄 매각했는데 계약서에서 두 자산의 거래가액을 구분하지 않았다면, 건물분 공급가액을 법정 기준에 따라 안분계산합니다. 일반적으로 토지와 건물의 기준시가가 모두 있으면 계약일 기준 그 비율을 이용하며, 인정되는 감정평가액이 있는 경우 등은 별도 계산규정을 적용합니다.
토지는 면세, 건물은 과세하는 구조를 먼저 구분합니다
부가가치세법 제26조제1항제14호에 따라 토지의 공급은 면세됩니다. 과세되는 건물을 사업자가 공급하는 경우에는 건물의 공급가액에 해당하는 부가가치세를 계산해야 합니다. 한 계약서에 매매대금이 하나로 적혀 있다는 사실만으로 전체를 토지대금이나 전체를 건물대금으로 볼 수 없습니다.
계약금액 구분이 없다면 기준시가 등을 이용해 안분합니다
부가가치세법 제29조제9항은 토지와 건물의 실지거래가액 구분이 불분명한 경우 대통령령에 따른 안분계산을 하도록 정합니다. 시행령 제64조는 원칙적으로 공급계약일 현재 기준시가 비율을 적용하고, 해당 법령이 정한 감정평가액이 있으면 그 비율을 적용하도록 규정합니다. 기준시가를 사용할 수 없는 경우에는 감정평가액·장부가액 등 별도 순서를 확인해야 합니다.
건물분 공급가액을 산출하는 계산 예시
부가가치세 별도인 전체 공급대가가 10억원이고 해당 법령에 따라 적용할 토지·건물의 기준시가가 각각 7억원과 3억원이라면, 건물분 공급가액은 10억원 × 3억원 ÷ (7억원 + 3억원) = 3억원입니다. 건물이 통상적인 10% 과세대상이라고 가정하면 건물분 부가가치세는 3,000만원입니다. 실제 계약대금이 부가가치세를 포함하는지 및 적용할 평가가액은 별도로 확인해야 합니다.
계약서에 가격을 나눴더라도 다시 확인하는 경우가 있습니다
계약서에 토지·건물 가액을 분리해 적었다고 무조건 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 법정 안분액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 다시 안분하는 규정이 있으며, 법령에 따라 가액을 구분하거나 건물 철거 후 토지만 사용하는 등 시행령상 예외도 있습니다. 토지·건물별 가액 근거자료와 감정평가일, 계약일, 공급시기를 함께 검토합니다.
관련 질문
관련 법령 원문
부가가치세법 제26조제1항제14호
토지
부가가치세법 제29조제9항제1호
실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
부가가치세법 시행령 제64조제1항제1호
공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액.
검토일: 2026. 10. 15.