대출이 담보된 부동산을 증여받으면 자동으로 부담부증여가 되나요?
아니요. 부동산에 담보대출이 있다는 사실만으로 자동으로 부담부증여가 되는 것은 아닙니다. 수증자가 그 채무를 실제로 인수하고, 그 인수가 객관적으로 인정될 수 있어야 합니다.
부담부증여는 재산과 채무를 함께 넘기는 거래입니다
증여재산에 담보된 채무를 수증자가 인수하면 증여세를 계산할 때 인정되는 채무액을 증여재산가액에서 뺄 수 있습니다. 반대로 대출 명의와 원리금 부담이 계속 증여자에게 남아 있다면 단순히 근저당이 설정되어 있다는 이유만으로 채무를 공제하기 어렵습니다.
부모·자녀 사이에는 채무인수를 더 엄격하게 봅니다
배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 수증자가 증여자의 채무를 인수했더라도 원칙적으로 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 다만 금융기관 채무처럼 객관적으로 인정되고 실제 상환부담도 수증자에게 이전된 사실이 확인되면 예외를 검토할 수 있습니다.
증여자에게는 양도소득세 문제도 생깁니다
채무를 수증자가 유상으로 인수한 것으로 인정되는 부분은 증여자 입장에서는 양도로 보아 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 따라서 증여세만 보고 거래구조를 결정하면 안 됩니다.
관련 질문
관련 법령 원문
상속세 및 증여세법 제47조 제1항
증여세 과세가액은 증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.
상속세 및 증여세법 제47조 제3항
배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만 객관적으로 인정되는 채무는 예외로 한다.
검토일: 2026. 10. 2.