노후 주택을 멸실하고 재건축한 뒤 양도하면 보유기간은 언제부터 계산하나요?
1세대1주택 양도소득세 비과세를 판단할 때, 노후 등으로 기존 주택을 멸실하고 재건축했다면 원칙적으로 멸실 전 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 합산합니다. 무조건 새 건물의 사용승인일부터 다시 2년을 보유해야 하는 것은 아닙니다.
비과세 보유기간은 옛 주택과 새 주택을 통산합니다
소득세법 시행령 제154조제8항제1호는 거주하거나 보유하던 주택이 소실·붕괴·노후 등으로 멸실돼 재건축된 경우 종전 주택과 재건축 주택의 보유기간 및 거주기간을 합산하도록 정합니다. 종전 주택을 실제로 보유·사용했는지와 재건축 경위가 기준입니다. 기존 주택이 아닌 나대지에 처음 신축한 경우와는 사실관계가 다릅니다.
보유기간만으로 비과세가 자동 결정되지는 않습니다
주택의 취득 당시 조정대상지역 해당 여부와 거주요건, 양도 당시 1세대 주택 수, 다른 특례 적용 여부 등도 함께 확인합니다. 재건축하면서 대지면적이나 소유지분이 바뀌었거나 추가 취득한 토지가 있다면 해당 자산에 별도 취득시기가 적용될 수 있는지 구분해야 합니다.
취득세·양도차익 계산과 혼동하지 마세요
여기서 말하는 기간 통산은 1세대1주택 비과세 요건인 보유·거주기간의 계산에 관한 규정입니다. 양도차익을 계산할 때 종전 건물의 취득가액, 신축비용, 감가상각 및 장기보유특별공제 계산방법까지 일률적으로 동일하게 취급한다는 뜻은 아닙니다. 기존·신축 건물 관련 영수증과 멸실·사용승인일을 별도로 보관합니다.
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관련 법령 원문
소득세법 시행령 제154조제8항제1호
거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
검토일: 2026. 10. 19.