주택을 부담부증여할 때 인수한 채무가 12억원 이하면 고가주택에서 제외되나요?
주택을 부담부증여할 때 인수한 채무가 12억원 이하면 고가주택에서 제외되나요?
아니요. 부담부증여에서 자녀 등이 인수하는 채무액이 12억원 이하라도 주택 전체의 가액이 12억원을 초과하면 고가주택으로 봅니다. 다만 양도소득세는 증여자가 넘긴 주택 전체를 일반 매매한 것처럼 계산하지 않고, 채무액에 해당하여 양도로 보는 부분의 양도차익부터 구한 뒤 고가주택 계산을 적용합니다.
고가주택 판정금액과 양도로 보는 금액을 구분합니다
이 글은 주택을 증여하면서 그 주택에 관한 증여자의 채무를 수증자가 실질적으로 인수하는 부담부증여를 전제로 합니다. 소득세법은 그 채무액에 해당하는 부분을 유상으로 이전한 것으로 봅니다. 이때 양도로 보는 채무액이 작다는 이유로 주택 전체의 고가주택 판정금액까지 그 채무액으로 바꾸지는 않습니다.
국세상담센터도 인수채무가 12억원 미만이더라도 전체 주택가액이 12억원을 넘으면 고가주택으로 판단한다고 설명합니다. 예를 들어 전체 주택가액이 16억원이고 인수채무가 8억원인 경우, 채무액 8억원이 12억원 이하라는 이유로 고가주택에서 제외되지 않습니다.
채무 부분의 양도차익을 먼저 계산합니다
소득세법 시행령 제159조에 따라 양도로 보는 부분의 취득가액과 양도가액을 계산합니다. 취득가액은 해당 자산의 법정 취득가액에 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율을 곱하고, 양도가액도 상속세 및 증여세법상 평가가액에 그 비율을 곱합니다. 평가가액과 증여가액이 같다면 양도가액은 인수채무액과 같아집니다. 기준시가로 양도가액을 산정하는 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정하는 규정이 있으므로, 어느 가액을 적용하는지부터 확인해야 합니다.
다음은 증여자가 1세대1주택 비과세의 나머지 요건을 충족하고, 주택 전체의 증여가액·평가가액이 16억원, 실제 취득가액이 8억원, 수증자가 실질적으로 인수하는 채무가 8억원인 단순 사례입니다. 취득·양도 부대비용은 없고, 주택과 토지의 보유기간 차이 등 별도 안분 사유도 없다고 가정합니다.
| 계산 단계 | 계산과 금액 |
|---|---|
| 채무가 증여가액에서 차지하는 비율 | 8억원 ÷ 16억원 = 50% |
| 양도로 보는 부분의 양도가액 | 16억원 × 50% = 8억원 |
| 양도로 보는 부분의 취득가액 | 8억원 × 50% = 4억원 |
| 채무 부분의 양도차익 | 8억원 − 4억원 = 4억원 |
| 12억원 초과분에 대응하는 과세대상 양도차익 | 4억원 × (16억원 − 12억원) ÷ 16억원 = 1억원 |
마지막 1억원은 장기보유특별공제·양도소득기본공제·세율 등을 적용하기 전의 과세대상 양도차익이며 최종 세금이 아닙니다. 부담부증여의 채무 비율과 고가주택의 12억원 초과 비율을 각각 적용한 결과입니다. 시행령 제160조는 일부만 양도하는 경우 12억원 기준금액도 해당 양도 부분에 안분하도록 정합니다.
1세대1주택 요건과 실제 채무인수는 별도로 확인합니다
고가주택인지 판단한 뒤에는 증여자의 다른 주택·입주권·분양권, 보유·거주기간 등 비과세 요건을 확인해야 합니다. 위 사례의 계산은 그 나머지 요건을 충족한다는 전제입니다. 수증자가 채무를 실제로 인수하지 않았거나 취득가액·평가방법이 달라지면 같은 계산을 그대로 사용할 수 없습니다.
관련 질문
관련 법령 원문
소득세법 제88조제1호 중 일부
수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며
소득세법 시행령 제159조제1항제1호·제2호의 계산식
취득가액 = A × B/C
양도가액 = A × B/C
B: 채무액
C: 증여가액
원문 계산식의 세로 분수를 가로 분수로만 표시했습니다. 취득가액 계산식의 A는 법 제97조제1항제1호에 따른 가액이고, 양도가액 계산식의 A는 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액입니다. 위 본문의 사례에서 B/C가 8억원/16억원으로 50%가 됩니다. 양도가액을 법정 기준시가로 산정한 경우 취득가액도 기준시가로 산정한다는 제159조의 단서도 함께 확인합니다.
국가법령정보센터 | 소득세법 시행령 제159조 원문 계산식
소득세법 시행령 제160조제1항 후단 중 일부 — 일부 양도 시 기준금액 안분
일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
국가법령정보센터 | 소득세법 시행령 제160조제1항 원문
국세상담센터, 부담부증여 고가주택 문답 중 일부
전체의 주택가액이 12억원을 초과하면 고가주택으로 봅니다.
검토일: 2026. 10. 26.