부모님 부동산을 무상으로 사용하면 증여세가 나오나요?

네. 부모님 부동산을 무상으로 사용해 얻는 이익도 증여세 과세대상입니다. 다만 법정 방식으로 계산한 5년간의 무상사용이익이 1억원 미만이면 과세대상에서 제외하며, 소유자인 부모님과 함께 거주하는 주택과 그 부수토지도 이 규정에서 제외합니다.

부모님 소유 집이나 상가를 임대료 없이 사용하면 부동산 명의는 바뀌지 않지만, 임대료를 내지 않는 만큼 경제적 이익을 얻습니다. 세법은 부동산 자체를 받는 것과 별개로 이러한 사용이익을 증여받은 것으로 보는데, 이를 ‘부동산 무상사용에 따른 이익의 증여’라고 합니다.

부모님과 함께 사는 집과 자녀만 사는 집은 다릅니다

소유자인 부모님과 자녀가 실제로 함께 거주하는 주택은 이 규정에서 제외됩니다. 반면 부모님은 다른 곳에 살고 자녀만 그 집을 무상으로 사용한다면, 가족이라는 이유만으로 제외되지 않고 아래 사용이익 기준을 확인해야 합니다.

주민등록 주소만 형식적으로 맞춘 것이 아니라 실제 거주관계가 중요합니다. 주택과 상가가 섞여 있는 건물은 주택으로 보는 범위도 별도로 확인해야 합니다.

먼저 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 부동산가액에 연 2%를 곱해 1년간의 무상사용이익을 계산합니다. 그다음 각 연도의 이익을 연 10%로 할인해 현재가치로 환산하고, 5년분을 합산합니다.

즉, 실제 주변 임대료를 단순히 5년치 더하는 것이 아니라 법에서 정한 평가가액·이익률·할인율로 계산합니다.

계산된 이익이 1억원 이상이면 1억원을 빼고 초과분만 증여로 보는 것이 아니라, 계산된 사용이익 전체를 증여재산가액으로 봅니다. 실제 납부세액은 적용 가능한 증여재산공제와 다른 증여 내역 등을 반영해 별도로 계산합니다.

한 사람이 부모님 소유 부동산 전체를 무상으로 사용하고, 소유자와 함께 거주하는 주택에 대한 제외 규정이 적용되지 않는 단순한 경우를 가정하겠습니다.

위 산식을 역산하면 5년간 사용이익이 1억원이 되는 부동산 평가가액의 경계는 만원 미만 절사 시 약 13억 1,898만원입니다. 이는 법에 적힌 고정 면세한도가 아니라 계산으로 얻은 값이며, 실제 과세 여부는 절사하기 전 사용이익으로 판단해야 합니다.

표의 사용이익은 만원 미만을 절사해 표시했습니다. 과세대상이라는 말은 증여재산가액에 포함된다는 뜻이며, 표의 금액이 납부할 증여세액이라는 뜻은 아닙니다.

무상사용을 시작한 날을 기준으로 상속세 및 증여세법의 평가규정을 적용합니다. 시가가 원칙이고, 시가를 산정하기 어려우면 법에서 정한 보충적 평가방법을 사용합니다. 매도인의 호가나 임의로 고른 공시가격을 그대로 넣는 방식은 아닙니다.

이 규정은 주택뿐 아니라 토지 또는 건물만 각각 무상으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 일부 면적만 사용하거나 소유자가 여러 명이면 실제 사용 부분과 소유지분에 따른 계산 범위를 확인해야 합니다.

가족 여러 명이 함께 사용한다고 사용이익을 인원수대로 나누어 각각 과세제외라고 판단하면 안 됩니다. 실제 사용면적이 분명하지 않고 소유자와 법에서 정한 친족관계에 있는 사용자가 여러 명인 경우에는 대표사용자를 정하는 규정이 있습니다.

부모님이 아닌 다른 사람 소유의 부동산에도 적용되는 규정입니다. 다만 특수관계인이 아닌 사람 사이에서는 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정해 적용합니다.

원칙적으로 무상사용을 시작한 날이 증여일입니다. 5년을 초과해 계속 사용하면 처음 무상사용을 시작한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 시작한 것으로 보므로, 최초 한 번의 판단으로 영구히 끝나는 것은 아닙니다.

사용 개시일, 소유자와의 실제 동거 여부, 사용면적·소유지분 및 평가가액을 확인하면 적용 여부를 판단하는 데 도움이 됩니다. 이 글은 무상사용자의 증여세를 설명한 것이며, 소유자의 다른 세금까지 면제된다는 뜻은 아닙니다.