건물은 다른 사람 소유이고 땅만 제 소유라면 그 집도 제 주택 수에 포함되나요?
건물은 다른 사람 소유이고 땅만 제 소유라면 그 집도 제 주택 수에 포함되나요?
아니요. 1세대1주택 비과세의 주택 수를 판단할 때, 건물은 다른 사람 소유이고 부수토지만 본인 소유라면 그 집은 건물을 소유한 사람의 주택으로 봅니다. 다만 건물 소유자가 본인과 같은 세대원이라면 그 집을 해당 세대가 보유한 주택으로 계산합니다.
주택의 건물 소유자부터 확인합니다
소득세법상 주택은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 토지 등기부에 본인이 소유자로 기재되어 있다는 사실만으로, 그 위에 다른 사람이 소유한 주택까지 본인의 주택이 되는 것은 아닙니다. 국세상담센터는 주택과 부수토지의 소유자가 다른 경우 건물을 소유한 사람의 주택으로 주택 수를 계산한다고 안내합니다.
여기서는 토지 소유자가 다른 주택을 양도할 때 그 집이 주택 수에 포함되는지를 설명합니다. 토지와 건물의 등기부·실제 소유관계를 각각 확인해야 합니다.
두 소유자가 같은 세대인지에 따라 결과가 달라집니다
1세대1주택 비과세는 개인별 명의만으로 판정하지 않고 법에서 정한 세대를 단위로 봅니다. 주택 양도일 현재의 실제 가족·생계관계가 중요합니다. 배우자는 주소를 달리해도 원칙적으로 같은 세대이며, 부모·자녀도 주소만 나누었다고 언제나 별도 세대가 되는 것은 아닙니다.
| 같은 사실에서 달라지는 조건 | 다른 주택 양도 때의 판단 |
|---|---|
| 본인은 토지만 소유하고, 그 위 건물은 별도 세대인 다른 사람이 소유 | 토지를 소유했다는 이유만으로 그 집을 본인 세대의 주택에 추가하지 않습니다. |
| 본인은 토지만 소유하고, 그 위 건물은 본인과 같은 세대원이 소유 | 그 건물 소유 세대원이 보유한 주택을 본인과 같은 세대의 주택으로 계산합니다. |
예를 들어 본인이 팔려는 주택 한 채와 별도로 타인 소유 주택의 토지를 가지고 있더라도, 건물 소유자가 법적으로 별도 세대라면 토지 소유만으로 2주택 세대가 되지는 않습니다. 반면 그 건물 소유자가 본인과 같은 세대원이라면 세대 전체의 주택 수를 다시 계산해야 합니다.
주택 수 확인 뒤 비과세의 나머지 요건을 대조합니다
그 집을 주택 수에 넣지 않는다고 하여 팔려는 다른 주택의 비과세가 자동 확정되는 것은 아닙니다. 양도 주택의 보유·거주기간, 고가주택 여부, 입주권·분양권 등 나머지 요건을 함께 확인해야 합니다. 실제 신고에서는 토지·건물 소유관계와 양도일 현재의 세대관계를 같은 시점에 맞춰 대조합니다.
관련 질문
관련 법령 원문
소득세법 제88조제7호 중 일부
사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.
소득세법 시행령 제154조제1항 중 일부
현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서
국세상담센터, 주택과 부수토지의 소유자가 다른 경우 문답 중 일부
주택의 건물을 소유한 자의 주택으로 보아 주택수를 계산합니다.
국세상담센터 | 1세대1주택 비과세·주택과 부수토지의 소유자
검토일: 2026. 10. 26.