부모와 자녀 사이에 부동산을 매매하면 모두 증여로 추정하나요?
아니요. 부모와 자녀 사이에 부동산을 매매했다고 모든 거래가 최종적으로 증여가 되는 것은 아닙니다. 원칙적으로 직계존비속에게 양도한 재산은 증여로 추정하지만, 자녀가 실제 대가를 지급한 사실이 법정 방법으로 명백하게 입증되는 경우 등에는 이 증여추정을 적용하지 않습니다.
가족 간 매매에는 일반 거래와 다른 증여추정 규정이 있습니다
상속세 및 증여세법 제44조제1항은 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산에 대해 양도 당시 그 재산가액을 증여받은 것으로 추정합니다. 부모가 자녀에게 주택을 팔았다고 계약서를 쓰기만 하면 세법상 무조건 일반 매매로 인정하는 것도 아닙니다.
실제 매매대가를 지급한 자료가 중요합니다
같은 법 제44조제3항 및 시행령 제33조제3항은 이미 과세받거나 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 소유재산을 처분한 금액 등으로 매매대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 증여추정을 적용하지 않는 경로를 정합니다. 자녀의 급여·사업소득 자료, 기존 자산 처분대금, 금융거래내역과 실제 매매계약서가 서로 연결되는지 검토해야 합니다.
추정을 벗어나도 저가매매는 별도로 검토합니다
자녀가 대가를 실제 지급해 증여추정 규정을 벗어났더라도 시가보다 지나치게 낮은 가격으로 매매했다면 상속세 및 증여세법 제35조의 저가 양수 이익이 별도 과세될 수 있습니다. 또한 취득세의 증여취득 판정 및 양도자의 양도소득세 부당행위계산 관련 기준은 서로 다르므로, 단순히 ‘증여추정 제외’라는 결론만으로 모든 세금 문제가 사라지는 것은 아닙니다.
확인할 자료
부모·자녀의 가족관계, 매매계약서, 실제 송금·대금청산내역, 자녀의 자금출처와 소득자료, 매매 당시 시가와 취득일, 거래 전후의 재산·채무 변화를 확인합니다. 자녀가 대금을 지급한 것처럼 보이지만 그 대금도 다시 부모가 제공한 경우에는 별도 증여 문제가 생길 수 있습니다.
관련 질문
관련 법령 원문
상속세 및 증여세법 제44조제1항
배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여
상속세 및 증여세법 시행령 제33조제3항제2호
그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
국가법령정보센터 | 상속세 및 증여세법 시행령 제33조
국가법령정보센터 | 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여
검토일: 2026. 10. 19.