분양권을 전매하면서 받은 프리미엄은 양도소득세 신고 때 어떻게 계산하나요?
분양권 전매 때 받은 프리미엄은 원칙적으로 분양권 양도차익을 구성합니다. 분양권 취득·전매에 실제로 지급하고 받은 금액을 구분하여 양도가액 − 취득가액 − 인정되는 필요경비로 양도차익을 계산합니다. 이미 납부한 분양대금을 돌려받는 금액까지 프리미엄으로 이중 계산해서는 안 됩니다.
돌려받는 분양대금과 새로 받는 프리미엄은 구분합니다
분양권은 완성된 건물 자체가 아니라 앞으로 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다. 소득세법 제94조 제1항 제2호는 이러한 부동산 취득권리의 양도에서 발생한 소득을 양도소득으로 봅니다. 전매대금에는 매도인이 이미 납부한 계약금·중도금 등의 정산액과 그 권리의 시세 상승에 따른 프리미엄이 함께 들어갈 수 있습니다.
예를 들어 분양계약 후 실제 납부한 분양대금이 4천만원이고, 전매 시 매수인에게 납부액 4천만원과 프리미엄 1천만원을 합하여 5천만원을 받았다면, 다른 취득부대비용과 양도비용이 없다는 단순 가정에서 양도차익은 1천만원입니다. 5천만원 전체를 이익으로 보지 않습니다.
| 정산 항목 | 금액 | 양도차익 계산 |
|---|---|---|
| 분양권 취득 후 실제 납부한 계약금·중도금 | 4천만원 | 취득원가 해당분 |
| 전매 때 돌려받는 납부액 | 4천만원 | 양도가액을 구성하나 원가 회수 |
| 전매 프리미엄 | 1천만원 | 원가·경비 차감 전 양도이익 |
| 정산대금 합계 | 5천만원 | 양도가액 5천만원 − 취득원가 4천만원 |
실제 계약과 채무승계 구조를 확인해야 합니다
분양권을 이미 다른 사람에게 웃돈을 주고 매입한 경우에는 본인이 지급한 프리미엄도 실제 취득가액 판단에 영향을 줍니다. 양도하면서 지급한 적법한 중개수수료 등 직접 양도비용은 증빙과 법정 요건에 따라 필요경비가 될 수 있습니다. 중도금 대출이나 분양대금 승계가 있다면 인수채무·정산내역과 계약금액을 맞춰 이중계산을 방지해야 합니다.
분양권의 보유기간에 따른 세율, 양도소득세 예정신고기한과 지방소득세 등은 양도일과 권리 유형, 법정 적용시점을 기준으로 따로 확인합니다. 프리미엄이 없더라도 실제 양도가액과 취득가액, 비용을 증빙하는 자료는 보관해야 합니다.
관련 질문
관련 법령 원문
소득세법 제94조 제1항 제2호 가목(일부 발췌)
부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
소득세법 제96조 제1항
제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
소득세법 제97조 제1항(일부 발췌)
거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
검토일: 2026. 10. 12.