공동명의 주택은 전체 양도가액과 개인별 지분 중 어느 기준으로 고가주택 여부를 판단하나요?
공동명의 주택의 고가주택 여부는 각 소유자가 받은 지분 양도가액이 아니라 주택 전체의 양도가액을 기준으로 판단합니다. 예를 들어 부부가 각각 50% 지분을 보유한 주택을 16억원에 팔았다면 각자 받은 대금이 8억원이더라도 12억원을 초과하는 고가주택에 해당합니다.
고가주택 기준은 1주택의 전체 가액을 기준으로 합니다
소득세법 시행령 제156조는 주택 일부를 양도하거나 일부가 다른 사람 소유인 경우에도 주택 전체의 실지거래가액을 환산하여 12억원 초과 여부를 판정하도록 규정합니다. 따라서 공유지분이 2분의 1이라고 해서 고가주택 판정기준을 지분마다 12억원씩 적용하는 것은 아닙니다.
주택 가격과 사람별 양도차익은 서로 다릅니다
예를 들어 주택 전체 양도가액이 16억원이고 남편·아내가 각각 절반 지분을 소유했다면 고가주택 여부의 판정 대상은 16억원입니다. 그러나 각 소유자의 양도소득세 신고는 실제 본인 지분의 양도가액·취득가액·인정 필요경비 등을 기준으로 구분해 계산합니다. 전체 주택이 고가주택이라고 하여 전체 양도차익에 무조건 과세하는 것도 아닙니다. 고가주택 과세대상 양도차익 계산과 세대별 비과세 요건을 별도로 적용해야 합니다.
지분이 다르거나 일부만 파는 경우
부부 지분이 70%와 30%인 경우에도 주택 전체 가격을 토대로 고가주택 여부를 판정합니다. 주택 자체의 일부 또는 일부 지분만 양도한 경우에는 시행령 제156조제1항의 전체 주택면적을 기준으로 한 환산규정을 확인해야 합니다. 부동산 등기부, 전체 계약서, 전체 주택 양도가액, 소유자별 지분·취득가액 및 거래비용을 확보합니다.
관련 질문
관련 법령 원문
소득세법 시행령 제156조제1항
1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우
이 경우 전체 주택 기준으로 환산한 실지거래가액이 12억원을 초과하면 고가주택으로 보는 규정입니다.
검토일: 2026. 10. 19.