여러 차례 나누어 취득한 토지를 한 번에 팔면 양도소득세 취득가액과 보유기간을 어떻게 계산하나요?
여러 차례 나누어 취득한 토지를 한 번에 매각했다면 취득한 부분별로 취득가액과 취득일을 구분하여 양도차익을 계산해야 합니다. 취득시기를 전부 최초 취득일로 합치거나, 마지막 취득일 하나로 정해 보유기간을 계산하지 않습니다. 일괄 매도가액과 공통비용은 실제 거래내용에 따라 합리적으로 나누어야 합니다.
취득시기가 다른 부분은 각각 따로 계산합니다
예를 들어 2017년에 토지 지분 60%를 2억원에 사고, 2024년에 나머지 40%를 2억원에 취득한 뒤 2026년에 토지 전체를 7억원에 팔았다면, 취득가액은 합계 4억원을 확인하되 장기보유특별공제와 단기보유 세율 판정에 필요한 보유기간은 두 취득분별로 다릅니다.
취득일은 원칙적으로 대금청산일이고, 대금청산 전 소유권이전등기를 마쳤다면 등기접수일 등이 기준입니다. 취득시기를 증여·상속으로 달리 인정하는 사안은 각각의 별도 규정을 확인합니다.
전체 매도가액에서 각 취득분에 해당하는 금액을 구분합니다
여러 취득분을 하나의 계약으로 매각했다면 매매계약서의 대상과 가격 구분이 객관적으로 확인되는지부터 확인합니다. 매도가액이 각 취득분별로 구분되지 않는 경우에는 취득한 토지 부분의 위치·면적·이용상황·평가액 등 자료를 토대로 법령상 합리적인 안분을 검토해야 합니다. 모든 경우에 단순 면적비나 취득가액 비율로 나누면 된다고 단정할 수는 없습니다.
소득세법 제100조는 양도가액을 실지거래가액으로 계산할 때 취득가액도 대응하는 실지거래가액으로 계산하도록 정합니다. 국세청 재산세과-1420(2009. 7. 13.)도 취득시기가 서로 다른 토지를 일괄 양도하는 경우 취득시기별로 양도차익을 구분하고 각 토지의 양도가액을 안분한다고 설명합니다. 그 해석의 사실관계는 공유물분할로 토지를 추가 취득한 경우이므로 실제 지분·필지 상황을 비교해야 합니다.
보유기간은 장기보유특별공제와 세율 판정에 영향을 줍니다
소득세법 제95조제4항은 장기보유특별공제의 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 정합니다. 제95조제2항의 일반적인 토지 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상을 기본 요건으로 합니다. 제104조의 단기보유 세율 판정도 자산의 취득일부터 구분하며, 비사업용 토지인지 여부 등은 별도 요건에 따릅니다.
따라서 2017년 취득분에는 2026년 양도일까지의 보유기간을 적용할 수 있지만, 2024년 취득분을 2017년부터 보유한 것으로 계산해서는 안 됩니다. 두 취득분의 양도차익·장기보유특별공제액·세율을 각각 구분해 최종 신고액을 계산합니다.
계약서와 등기·비용증빙을 취득분별로 구분해 보관합니다
최초·추가취득 계약서, 지분 또는 필지별 등기사항증명서, 각 대금청산·취득세 내역, 추가 취득분 취득원인, 전체 양도계약서와 양도가액 안분자료, 측량·분필·중개수수료·자본적지출 증빙을 준비합니다. 지적재조사, 환지, 합필, 공유물분할 같은 권리변동이 있었다면 별도의 취득시기·가액 특례가 있는지도 확인해야 합니다.
관련 질문
관련 법령 원문
소득세법 제97조제1항제1호가목
자산 취득에 든 실지거래가액
소득세법 제95조제4항
그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.
국가법령정보센터 | 소득세법 제100조 — 양도차익의 산정
관련 국세청 질의회신
국세청 재산세과-1420, 2009. 7. 13. — 공유물분할로 취득시기가 다른 토지의 일괄양도와 가액 안분에 관한 해석입니다.
검토일: 2026. 10. 14.