보유 중 토지의 지목이 바뀌면 비사업용 토지 기간을 어떻게 판정하나요?
지목이 바뀌었다고 보유기간을 새로 계산하는 것은 아닙니다. 토지를 취득한 날부터 양도일까지의 전체 보유기간을 기준으로, 각 시기에 실제 이용현황에 따라 비사업용 토지에 해당했던 기간을 구분해 합산합니다. 지적공부상의 지목보다 실제 토지 현황이 우선합니다.
지목 변경 전·후의 실제 사용을 구분합니다
농지로 취득했다가 잡종지 등으로 지목이 바뀐 토지는 농지였던 기간과 변경 후 기간에 적용되는 판단기준이 다를 수 있습니다. 「소득세법 시행령」 제168조의7은 원칙적으로 토지의 사실상 현황으로 판정하고, 실제 현황을 알 수 없을 때 공부상의 지목으로 판단하도록 규정합니다. 따라서 지목변경 신고일만으로 실제 용도변경일까지 확정할 수는 없습니다.
예를 들어 농지였던 기간은 소유자의 재촌·자경 여부 및 도시지역 편입 여부 등을, 이후 다른 토지로 사용한 기간은 재산세 별도합산·분리과세 대상인지, 실제 사업에 사용했는지 등을 해당 법령 기준으로 각각 검토합니다.
전체 소유기간을 기준으로 비사업용 기간기준을 대조합니다
「소득세법 시행령」 제168조의6은 소유기간별로 기간기준을 다르게 정합니다. 소유기간이 5년 이상이라면 비사업용에 해당했던 기간이 다음 세 기준을 모두 충족해야 비사업용 토지에 해당합니다.
| 기간 판단 기준 | 비사업용 해당기간 |
|---|---|
| 양도일 직전 5년 | 2년 초과 |
| 양도일 직전 3년 | 1년 초과 |
| 전체 보유기간 | 40% 초과 |
예를 들어 10년 보유 토지의 최근 3년만 비사업용이었다면 전체 기간 40%를 넘지 않으므로, 나머지 요건을 충족하더라도 이 기간기준만으로 비사업용 토지로 판정하지 않습니다. 소유기간이 5년 미만이라면 시행령 제168조의6제2호·제3호의 별도 기준을 적용합니다.
법령상 사용제한 기간과 예외도 확인합니다
취득 후 법령에 따라 토지 이용이 금지·제한된 기간 등은 시행령 제168조의14에 따라 비사업용 기간에서 제외될 수 있습니다. 지목 변경 사실만으로 이러한 예외가 자동 적용되지는 않습니다.
지목변경 내역·토지이용계획확인서·재산세 과세자료·항공사진·사업 관련 사용증빙 등을 취득일에서 양도일까지 시기별로 대조하는 것이 중요합니다.
관련 질문
관련 법령 원문
소득세법 시행령 제168조의7
농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.
소득세법 시행령 제168조의6제1호
토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
해당 호 가목부터 다목까지는 직전 5년·직전 3년·전체 보유기간의 기준을 각각 정합니다.
소득세법 제104조의3제1항·제2항
토지 종류별 비사업용 판단과 부득이한 사용제한 사유를 구분합니다.
관련 유권해석
국세청 서면인터넷방문상담4팀-3943(2006. 12. 5.), 「보유기간 중 지목이 변경된 토지의 비사업용토지 해당 여부」. 당시 법령과 현행 기간기준이 다를 수 있으므로 현행 조문을 우선 적용합니다.
검토일: 2026. 10. 21.