기준시가 3억원 이하 주택은 양도소득세 중과 주택 수에서 제외되나요?
네. 기준시가 3억원 이하 주택 중 법에서 정한 지역 요건까지 충족하는 주택은 양도세 중과 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 다만 기준시가가 3억원 이하라는 이유만으로 모든 주택이 중과에서 빠지는 것은 아닙니다.
- 그 3억원 이하 주택을 양도할 때: 다주택자 양도소득세 중과 대상에서 제외됩니다.
- 다른 주택을 양도할 때: 그 3억원 이하 주택은 중과 대상 주택 수 계산에서 제외됩니다.
3억원은 시가가 아닙니다
- 판단 금액: 주택과 부수토지의 기준시가 합계액
- 공동주택: 공동주택가격
- 단독주택: 개별주택가격
- 판단 시점: 해당 주택 또는 다른 주택의 양도 당시
- 시가·실거래가·취득가액: 이 규정의 3억원 판단 기준이 아님
어디에 있는 주택이어야 하나요?
| 모든 주택이 중과 주택 수에 포함되는 지역 | 기준시가 3억원 초과 주택만 포함되는 지역 |
|---|---|
| 수도권 ※ 경기도 읍·면 제외 | 경기도 읍·면 지역 |
| 광역시 ※ 군 지역 제외 | 광역시의 군 지역 |
| 특별자치시 ※ 읍·면 지역 제외 | 특별자치시의 읍·면 지역 |
| 그 밖의 모든 도 지역 |
오른쪽 지역에 있는 주택은 기준시가가 3억원 이하이면 중과 대상 주택 수에서 제외됩니다. 왼쪽 지역의 주택은 기준시가가 3억원 이하이더라도 이 규정으로 제외되지 않습니다.
예시
- 목포시 소재·기준시가 2억8천만원: 중과 대상 주택 수에서 제외
- 부산광역시 기장군 소재·기준시가 2억8천만원: 중과 대상 주택 수에서 제외
- 수원시 동 지역 소재·기준시가 2억8천만원: 이 3억원 이하 주택 규정으로는 제외되지 않음
이 규정은 양도세 중과 판정에만 적용됩니다
이 주택 수 제외는 소득세법상 다주택자 양도소득세 중과 여부를 판단할 때 적용하는 규정입니다. 1세대 1주택 비과세나 취득세 등 다른 제도의 주택 수에서도 빠진다는 뜻은 아닙니다.
관련 법령 원문
소득세법 시행령 제167조의3 제1항 본문
“국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택”
소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호
“수도권 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항·제4항에 따른 읍·면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택”
국세청 해석
서면인터넷방문상담4팀-3567(2007. 12. 14.)
“양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 각 호에 해당하는 때에는 중과 대상에서 제외하는 것임”
법조문과 공식자료 링크
- 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)
- 소득세법 시행령 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)
- 양도소득세 집행기준 104-167의3-2(1세대 3주택 중과 대상 주택 수 계산방법)
- 국세법령정보시스템 질의회신상세(서면인터넷방문상담4팀-3567)
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검토일: 2026. 9. 18.