건물은 미등기이고 부수토지만 등기해 팔면 토지도 비과세를 못 받나요?
아니요. 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 주택과 부수토지를 함께 양도하면서 건물만 미등기이고 토지는 등기했다면, 건물이 미등기라는 이유만으로 등기된 부수토지의 비과세까지 배제하지는 않습니다. 토지는 법정 면적한도 등 다른 비과세 요건을 따로 충족해야 합니다.
건물과 토지의 등기상태를 나누어 봅니다
세법상 미등기양도자산은 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 자산을 말합니다. 이런 자산에는 원칙적으로 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 않습니다. 다만 건물은 미등기 상태로 팔았어도 그에 딸린 토지는 취득등기를 마친 경우, 건물과 토지를 전부 미등기자산으로 묶어 판단하지 않습니다.
국세청 서면인터넷방문상담4팀-64(2005. 1. 7.)도 1세대1주택에 해당하는 건물은 미등기로, 부수토지는 등기 후 양도한 경우 법정 면적한도 안의 토지는 비과세한다고 회신했습니다. 이 회신의 옛 조문번호나 당시 면적배율을 그대로 사용하는 것이 아니라 양도일에 적용되는 법령으로 판단합니다.
등기한 토지라도 모두 비과세되는 것은 아닙니다
주택 수, 보유·거주기간, 고가주택 해당 여부 등을 먼저 확인해야 합니다. 토지 면적도 건물이 정착된 면적을 기준으로 한도 안에 들어야 합니다. 일반적인 현행 배율은 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 도시지역의 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배입니다. 공익사업 수용 등에는 별도 기준이 있습니다.
예를 들어 수도권 도시지역의 주거지역에서 건물이 정착된 면적이 100㎡라면 일반적인 부수토지 면적한도는 300㎡입니다. 토지를 등기했다고 해서 이 면적을 초과한 부분까지 같은 비과세를 받는 것은 아닙니다.
무허가라서 등기가 불가능한 주택은 별도 예외가 있습니다
건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 주택 중 소득세법 제89조제1항제3호에 해당하는 주택은 시행령 제168조의 미등기양도 제외자산 규정을 검토합니다. 단순히 등기를 미룬 경우와 법적으로 등기가 불가능한 경우는 다릅니다. 매매계약서, 건물·토지 등기사항, 건축물대장, 주택의 실제 사용현황과 등기 불가능 사유를 함께 확인해야 합니다.
관련 질문
관련 법령 원문
소득세법 제91조제1항
미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다.
소득세법 시행령 제168조제1항제4호
법 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
소득세법 제89조 — 주택부수토지의 비과세 범위 · 소득세법 시행령 제154조 — 보유·거주 및 면적 기준
관련 유권해석
국세청 서면인터넷방문상담4팀-64, 2005. 1. 7. 중 발췌
1세대1주택으로서 건물은 미등기 양도하였으나 그 부수토지는 등기 후 양도한 경우
… [중간 생략] …
부수토지에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하는 것입니다.
회신에서 생략한 부분은 건물 정착면적에 지역별 법정 배율을 곱한 면적 이내라는 한도입니다.
국세법령정보시스템 | 주택부분을 미등기로 양도하는 경우
검토일: 2026. 10. 27.