2017년 8월 2일 이전에 산 집을 재건축하면 비과세 거주요건이 새로 생기나요?
아니요. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 조정대상지역 내 주택을 재건축해 그 이후 준공한 경우, 재건축 준공일만을 이유로 1세대1주택 비과세의 2년 거주요건을 새로 적용하지 않습니다. 다만 다른 사람의 조합원입주권을 나중에 사들인 경우나 재건축으로 새로 취득한 토지 부분까지 같은 결론으로 처리해서는 안 됩니다.
옛집의 취득일과 새집의 준공일을 구분합니다
조정대상지역 주택의 거주요건은 현행 소득세법 시행령 제154조제1항과 2017년 개정 부칙을 함께 봅니다. 대통령령 제28293호 부칙 제2조는 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택 등에 종전 규정을 적용하도록 했습니다.
국세청의 사전-2018-법령해석재산-0149는 바로 이 경계를 다룹니다. 2014년에 취득한 서울 노후주택을 재건축해 2018년에 준공한 사안에서, 거주한 사실이 없더라도 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않는다는 기획재정부 회신을 안내했습니다. 새 아파트 준공일을 종전 주택을 처음 산 날짜와 바꿔 해석하지 않는 것입니다.
보유기간 계산과 거주요건의 유무는 다른 문제입니다
노후 등으로 멸실 후 재건축한 주택은 시행령 제154조제8항에 따라 종전 주택과 재건축 주택의 보유·거주기간을 통산합니다. 이번 질문은 그 기간을 얼마나 합치는지에 앞서, 2017년 경과규정 때문에 2년 거주요건 자체가 적용되는지를 묻는 것입니다.
| 상황 | 확인할 기준 |
|---|---|
| 2017년 8월 2일 이전 취득한 기존 주택을 재건축 | 준공일만으로 2년 거주요건을 새로 적용하지 않습니다. |
| 기존 소유자에게서 조합원입주권을 나중에 승계취득 | 종전 소유자의 주택 취득일을 그대로 가져오지 말고 승계취득 사실과 주택 취득시기를 따로 확인합니다. |
| 사업 과정에서 부수토지 면적이 증가 | 추가로 취득한 토지 부분의 취득시기·거주요건을 별도로 확인합니다. |
늘어난 토지까지 일괄 면제하는 결론은 아닙니다
국세청 사전-2021-법규재산-1049는 재개발사업에서 청산금을 내고 취득한 증가 부수토지는 새로 취득한 것으로 보아 기존 주택의 보유·거주기간을 통산하지 않는다고 회신했습니다. 재건축 전후 토지지분이나 면적이 달라졌다면 종전 부분과 증가 부분을 나눠 살펴야 합니다.
이 글은 거주요건의 적용 여부에 관한 일반 설명입니다. 양도 당시 주택 수, 보유기간, 부수토지 범위와 고가주택 해당 여부 등 기본 비과세 요건은 별도로 충족해야 합니다. 종전 등기부·매매계약서, 관리처분계획, 신축주택과 토지지분 내역을 대조합니다.
관련 질문
관련 법령 원문
소득세법 시행령 부칙 제2조제2항제1호, 대통령령 제28293호(2017. 9. 19.)
2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택
위 주택은 같은 항 본문에 따라 거주요건 개정규정에도 불구하고 종전 규정을 적용합니다.
소득세법 시행령 제154조제8항제1호 중 발췌
그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
관련 유권해석
사전-2018-법령해석재산-0149, 법령해석과-2740(2018. 10. 16.)
2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 주택을 재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우 … 거주요건을 적용하지 않음
요지 중 조문 표기를 생략한 발췌입니다. 회신은 기획재정부 재산세제과-856(2018. 10. 10.)을 인용합니다.
사전-2021-법규재산-1049, 법규과-998(2022. 3. 29.) 중 발췌
그 증가된 부수토지는 재개발사업에 따라 새로 취득한 것으로 보아
검토일: 2026. 10. 28.